三年未调的二手房交易计税基价，却在北京楼市深陷观望迷局时迎来了上调的迹象。

　　本报近日获悉，多家中介公司应北京市建委要求呈交了关于京城房价的调研报告，特别对指定的400多个项目交易价格进行了摸底。而北京市建委将依此制定指导价格交予北京市地方税务局，并由后者对二手房计税基价进行调整。

　　目前北京实施的二手房计税基价，于2006年6月公布，其依据为北京市建委测算的2005年房屋市场交易价格。对于近年来房价快速上涨的北京而言，三年前制定的基价早已与市场实际脱节，但选在眼下楼市观望氛围浓厚之时调整，无疑令后市走向更加扑朔迷离。

　　“这恰恰是当前调整的难点。”一位接近北京市建委的人士对记者透露：“就目前部分调研报告来看，计税基价确实存在较大的上调空间。但在这个节骨眼上调整，会形成什么样的政策信号，对市场会有多大影响，谁也说不好。”

　　三年积成巨大“代沟”

　　据知情人士透露，6月中旬，北京市建委召集链家、我爱我家、21世纪房产、千万家等多家中介机构召开紧急会议，内容便是对当前房屋买卖和租赁情况摸底。至当前，多数应邀中介已经呈交了调研报告，结果均显示“当前的二手房计税基价与实际相差较大”。

　　记者致电北京市建委，相关负责人并未正面回答，仅表示“计税标准是地税局与统计局的管辖范围”。而北京市地税局方面则表示：“不会对二手房交易税率进行调整，但税基将依照北京市建委公布的二手房交易指导价制定。如果建委有调整，我们会跟着调整。”

　　参照2006年北京市公布的《关于调整二手房交易计税价格的通知》，北京共对284个典型区域分六类房型的交易最低计税价格进行了严格规定。上述人士表示，基于近年来北市城市化的高速发展，本次北京还会重新划分不同计税基价的片区，并对已购公房、经济适用房等特殊项目做一定量补充。

　　“近两年北京某些区域的房价甚至翻了一番，整个二手房实际成交均价与计税基价形成了较大的‘代沟’。”千万家房地产经纪公司分析师高晗以朝阳区石佛营为例，该区域的商品住房计税基价为5800元/平方米，但目前住宅成交均价已达1.1万元/平方米。

　　“预计需要上调30%~50%才符合实际，某些片区甚至可能上调70%。平均算下来，未来北京城八区的计税基价大概在每平方米1万元左右。”上述人士说。

　　敏感期加大调整难度

　　这份由北京各大中介机构调研而成的房价报告，却可能直接影响到其未来的生存空间。加上今年下半年北京可能全面实施二手房网上签约、交易资金第三方监管，这都将在短期内挤压现有的市场交易空间。

　　“如果计税基价要调整，政策意图肯定是防止买卖双方在交易过程中私签阴阳合同，虚报二手房交易价格导致税收漏洞。”21世纪不动产高级分析师孟奇没有正面回应“调整”一说。

　　在当前的北京二手房市场中，以签订“阴阳合同”降低交易税费的现象极为普遍。高晗表示，如果上调计税基价，必会提高二手房交易成本，导致部分成交意愿受阻。“这对当前疲软的二手房市场会造成负面影响。”

　　据千万家房产市场研究中心统计，今年上半年北京二手房总成交量约为4万套，与去年同期相比下降5%，远不及新房市场的低迷程度。但上述人士表示：“新房市场的观望已经开始向二手房市场蔓延，市场显然不希望在这个时候看到计税基价上调。”

　　事实上，随着大量投机、投资行为的退出，北京的二手房市场正在形成新的价格浮动模式。一位北京市中介协会人士对记者表示：“北京楼市正处于一个敏感的调整期，后市的不确定性会使得制定新的计税基价存在难度，而税基一旦确定又将给市场走势，特别是市场预期带来深刻影响，这样的循环对冲是当前政策制定者最难把握的。”

二手房交易的买卖合同一般都是由当事人自己协商议定，因此买卖双方当事人在议定合同时，就必须极为谨慎，在合同中有哪些条款是必须注意的呢？
　　一、当事人的名称或姓名、住所：主要是指当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。
　　二、标的：本合同的标的，就是双方欲进行买卖的二手房，这是本合同的关键，一定要明确约定。
　　三、价款：这里也是很主要的内容，主要写明总价款；付款方式；付款条件；如何申请按揭贷款；订金；尾款等。
　　四、履行期限、地点、方式：
　　这里主要写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；配合与协调问题；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。
　　五、违约责任：这里主要说明哪些是违约情形；如何承担违约责任；违约金、订金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或订金的选择适用问题。
　　六、解决争议的方式：这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。
　　七、合同生效条款：双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。
　　八、合同中止、终止或解除条款：按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。
　　九、合同的变更与转让：在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。
　　十、附件：在此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。
　　最后要特别提醒您的是，为了保证交易过程的顺利，建议您还是找一些有品牌有资质的专业公司进行咨询或是委托，以免浪费不必要的财力、物力。

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　记者近日获悉，包括光大银行、工商银行、招商银行在内的几家京城银行已陆续开始低调松动二手房贷款——房龄在15年的90平方米以下的二手房也有望获得评估值后的8成贷款，此前这一政策在各银行仅限于5年以内或是2000年以后的二手房。据悉，这次二手房贷款变化是自国家出台从紧货币政策以来，首次出现北京多家银行同时在房贷业务上“松口”。

　　记者昨天致电光大银行个人住房贷款部门，得到消息为房龄在20年内、90平方米以下二手房贷款成数有望由评估值的7成提高到8成。“但不是指所有的二手房都能贷到8成，只是说20年房龄的老房子现在有了申请贷款资格，不承诺一定能申请成功。”工商银行东城支行贷款部门工作人员昨天也证实，该行出台了“可为城八区内90平方米以内、15年房龄的二手房办8成贷款”的政策。“但获得8成贷款除了对房屋自身条件有限制，还对借款人的职业、收入、学历等条件有严格要求。”工商银行工作人员介绍说。招商银行个人信贷部门相关负责人则表示：“房龄为15年的二手房可申请8成贷款，但对房屋的地理位置有要求，只是获批时费力些，申请程序不变。”在采访过程中，多数银行工作人员未说明放宽老龄房贷款政策出台的具体时间，仅有光大银行的工作人员透露：“其实各家银行都先于我们对二手房的贷款政策适当放松，为提高市场竞争力我们银行才在半个月前放宽二手房贷款的房龄和贷款成数，算是行动比较晚的银行了。”

    　深圳发展银行相关负责人表示，该银行同样开展为符合条件的老龄房办抵押贷款，但目前看来能申请成功的贷款不是很多，主要是房子条件不够或是个人资信不达标。此外，建设银行和北京银行表示还未出台能为15年房龄的老房子办8成贷款的政策。

　　新闻分析

　　放宽二手房贷款年限有利于市场回暖


　　DTZ戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼在接受记者采访时透露，银行每年都有放贷任务，如今出现二手房抵押贷款松动的现象也属正常。“首先，购买二手房的基本都是刚性需求，炒房的几率很小，因此这部分贷款属银行的优良业务；第二，今年以来房屋交易量大幅度下滑，也直接影响到银行房贷业务量，如果适当放宽有风险承受力的贷款品种来促成交易，也有利于房地产市场回暖。”

　　北京安家世行总经理杨大勇之前透露，仅在今年一季度，北京各大银行的住房贷款提前还款额就超过1亿元人民币，加上今年以来房屋交易量的大幅下滑，个人住房贷款成交量更是跌至谷底。京城贷款机构“凯盛经略”专家解释，当贷款成交量萎缩时，银行调整房贷利率和贷款门槛都是必用手段。业内资深人士分析认为，此次京城部分银行二手房贷款松动是房地产金融政策可能放宽的一个信号，但不排除其他银行为提高自身贷款业务量出台“跟风”政策。

　　后市预测

　　北京房地产市场仍将持续平稳发展

　　DTZ戴德梁行华北区综合住宅服务董事岳锋钢分析认为，北京的住宅市场仍然蕴含巨大的需求，支撑整个市场的发展。奥运不是北京房地产市场发展的决定因素，而是影响促进因素之一。因此奥运后北京房地产市场仍将持续平稳发展；产品品质、配套及服务将更受需求者关注；北京整体住宅价格上升速度将放缓，高档住宅市场仍然乐观。

　　有数据统计显示，2007年北京市城镇化率84.5%，比上年提高0.2个百分点。据DTZ戴德梁行统计，北京市的居住需求中主动需求略占52%至56%，因拆迁等造成的被动需求约占9%至13%，外来需求则占31%至35%。这些都会促进房地产市场在今后进一步发展。另一方面，近几年北京市居民人口增多，居民收入也随着经济发展有所增加。2004年至2007年北京市历年的居民人口数以及人均可支配收入均呈现稳步增长态势，其中人均可支配收入分别为15638元、17653元、19978元、21989元,岳锋钢认为这些因素会大幅提高并激发较多的主动购房需求。

　　新闻链接：金融机构 缩减开发商贷款

　　DTZ戴德梁行研究表明，今年上半年央行已5次上调存款准备金率至17.5%的历史最高水平，共冻结资金12000亿元。在中美利差的约束下，预计2008年底存款准备金率将上调至20%，全年冻结资金量将达到24000亿元，相当于2007年房地产业向银行系统贷款总额11800亿元的两倍。在银根紧缩的背景下，预计2008年全年银行系统对于房地产行业的信贷规模仅为8800亿元，较2007年减少约3000亿元，同比下降四成。银行系统对房地产企业的信贷紧缩加大中小型房地产业的资金压力，致使这类企业会更多的采取项目转让的方式盘活资金。

　　今年以来,各大商业银行纷纷缩减了对房地产等行业的贷款,放款目标仅集中在少数的龙头企业。上月,银监会还下发了《中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》,严厉打击发展商假按揭、假首付、假房价等“三假”行为。但房贷毕竟是各银行争相抢夺的优质业务,近期各中小股份制银行开始或明或暗地为贷款购房提供优惠。如光大银行已将其固定利率房贷每档下调5至35个基点,其固定房贷利率中的“优惠利率”全部低于同期商业银行贷款基准利率。伟嘉安捷专业人士透露，目前各商业银行为了抢占房贷市场，不断推出新的贷款品种，从而调动购房人的贷款积极性。

房地产评估不是二手房交易的必备程序，一般情况下，二手房的买卖价格只要双方协商确定，房地产管理部门就会据此登记过户，只要以下几种情形发生时需要评估:

　　(1)二手房价格明显过低时需要房地产评估
          二手房交易价格的多少与所缴纳的税费是相关的，买卖双方当事人为了少缴税费往往向房地产管理部门申报其成交价格时低报、少报，房地产管理部门如果认为该价格明显低于房地产价值，交易双方又不愿意调整的，就会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的二手房进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。

　　(2)买卖双方认为有必要时需要评估
          交易双方为确定合理的交易价格，也可以委托评估事务所进行评估，作为交易价格的参考。一般情况下，买卖双方都能自行确定交易价格，但如果有一方或双方对交易的二手房的价格没有概念，如境外人士或外地人，对国内或当地的房地产市场不了解，又不相信对方的报价或中介机构的评估，也往往要自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。

　　(3)进行房地产保险时需要房地产评估
          房地产保险评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。

　　(4)申请抵押贷款时需要房地产评估
          向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保。有些购房人为了少付首付款而多报二手房交易价格，高于实际价值的价格对贷款银行来说有很大风险，因此，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价。有些借款人为了能比较顺利的贷到款项，证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。申请公积金贷款的借款人，银行会要求其进行评估。

　　(5)发生房地产纠纷时可能要进行评估
          例如二手房买卖合同签订后，一方以价格过高或过低而显示公平为由发生纠纷，一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

一般因素
      即随时随地都在起作用的因素，它的作用虽不明确，却起着基础性的作用。这样的因素随处可见。例如：大城市人口多密度大，小城市人口少密度小，同样的房子大城市肯定更贵；“成功人士”汇集的社区，肯定比工业区的职工社区，房价要贵得多；家庭规模不断缩小，能更好的保护个人隐私的房型肯定比公共宿舍式的房子好卖；这些都是与人口相关的社会因素的影响。

　　此外，心理因素也会影响房价。例如，人们普遍的喜“8”厌“4”，房子沾了“8”字，身价凭空高一截；房子沾了“4”字，就只有受点委屈了。
　
　　区域因素
      就住宅的区位而言，二手房价格与区位质量的优良程度显然密切相关。考察区位质量，建议应从以下方面着手：

　　1、气候条件：阳光是否充足、空气是否清新。

　　2、居民素质如何：它决定了购房者将与哪些人交往。
　
　　3、街道与交通状况：如晚上是否有路灯、晴天是否一地灰，雨天是否一地泥、交通是否方便等。

　　4、基础设施与公益设施状况如何：如住家附近是否有幼儿园、学校、医院、银行等。

　　5、商业网点是否齐全：如购物是否便利。

　　6、住宅布局是否合理：如楼与楼之间的距离是否宽阔，不要因为狭窄而相互妨碍等。

　　个别因素
      影响二手房房价的个别因素可以从如下方面考察：二手房的结构，是钢筋混凝土或混合结构，还是砖木结构？结构不同，造价就不同；使用年限不同，价格自然也不会相同。二手房的式样、设备、质量、装修等勿需多言。需要强调的是，所谓质量至少应包括三个层面：设计质量、建筑质量、原屋主的使用质量。对于二手房而言，使用质量直接关系到成色、保养等问题。

最近正在观望中，谢谢楼主的好帖