发生过非正常死亡事件的住宅，人们称之为“凶宅”，是很多人忌讳的事情。但在房屋交易中，为了顺利脱手，“凶宅”的房主往往会隐瞒实情。而买家，一旦得悉则会大呼上当，寝食难安。时报与网易联合开展的网上调查显示：在二手房交易中，逾70%的人担心买到“凶宅”；万一买到“凶宅”，过半人会想方设法退掉或转卖房子。由“凶宅”买卖引发的官司，全国各地比比皆是，广州也时有发生，但法院未必支持买家的退房要求。
          案 例1　隐瞒凶案属欺诈买家成功退房2007年9月，在成都工作的李先生通过中介，以31.8万元的价格向刘氏夫妇买了一套房子。当李先生付清房款进屋装修时，邻居大妈却告诉他一个惊人的消息。
          房主儿子曾在家杀死人碎尸2004年间，就在这套房子里，刘氏夫妇的儿子将一名到他家做客的10岁小女孩杀了，还残忍地将她碎尸后藏在屋顶的水箱边。听到这一消息，李先生顿时毛骨悚然，立即到辖区派出所求证，不幸消息被证实。
           从此夜不能寐的李先生多次找卖家夫妇商量退房，均被拒绝。无奈之下，李先生只好告上法院，要求退房。
            刘氏夫妇在庭上表示，他们无法理解李先生的感受。他们辩称自己卖的是房子，不是房子的历史。买卖过程中，没有义务主动告诉买方这些情况。他们认为，自己已将手续齐全、产权明晰、不存在安全隐患的房屋交给了李先生，履行了相关义务，因此该房的买卖完全合理合法。
           凶案致使房屋贬值卖方被判欺诈今年6月18日，成都市金牛区法院公开宣判，卖家刘氏夫妇违背诚信原则，其行为已构成欺诈，判决撤销该房的房屋买卖合同，李先生退房、卖家夫妇退款。
            该案主审法官指出，当前的房屋价值，由建筑成本、交通、地理位置、居住环境、人文环境等多种综合因素构成。根据人们的观念和风俗习惯，对住宅内发生的凶杀碎尸事件感到恐惧和忌讳，是客观存在的普遍现象。发生过凶杀碎尸事件的住宅，虽未在实物形态上受损，但已因人们的忌讳而大大贬值。因此，房内曾发生的凶杀碎尸案，已构成合同标的物的重大瑕疵。根据《合同法》第六条，卖家夫妇应遵守诚实信用原则，告知李先生这一事实。
            案 例2　隐瞒“凶宅”信息不属违法2004年8月26日，广州的张先生通过中介，以8.8万元买下了白云区广花四路的一处房屋。张先生高高兴兴按约付款后，便安家落户。不久后，张先生在与邻居聊天时惊闻，该房曾发生煤气爆炸，屋内两人被炸死。随后，张先生以房屋存在瑕疵，卖家有违诚信、破坏公序良俗为由，向卖家方某讨说法。
            结果，法院驳回了张先生的诉讼请求。法院审理认为，房屋本身是否符合使用条件，是合同目的能否实现的根本。张先生未能证明房屋不符合居住使用的要求。而卖方未告知屋里曾死人，不足以构成违反公序良俗。法院认为，公序良俗的作用在于弥补法律强行性、禁止性规定的不足，从而起到规范社会行为的作用，但衡量公序良俗的标准不得随意扩大。

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看过了， 帮顶。

对于房价走势，媒体上的各种判断预测似乎让我们雾里看花。可不论价格走高走低，有需要的消费者总要买房。何时出手买到适合自己的房子？何时才是最佳时机？三思而行后如何行动呢？

　　一、盯紧风向标的银行　
            普通买房人看市场的方法很简单，那就是看银行对买房贷款的态度。银行手松，说明市场看好，投资客涌动，房价一般呈上涨趋势；银行手紧，说明市场风险加大，政策调控，投资客抽身，绝大部分的卖家着急买家观望，房价一般呈下跌趋势。如果是买房自住，在下跌的时候会淘到“物美价廉”的房子。银行对贷款的态度比专家的话真实、准确，可信度更高。

　　二、参考平均价　
           经常媒体发布平均价格下跌，是因为市场上出售的某类房子增多，并不说明房屋价格整体降了。持这种观点的人只说对了问题的表面，却忽略了平均价格反映的真正内涵。某类房子增多代表着市场的需求和供给情况，如果供给增多真实需求也增多，则此类房屋的价格保持持平或者小幅上扬，此时是买不到便宜房子的；如果供给增多真实需求保持不变，则此类房屋的价格立马下跌，此时才是购买房屋的最佳时机。

　　三、政策导向　
             政府的宏观调控历来都会直接的影响房价的走势，某类房子增多反映政府的政策导向，一般来说政策导向类的房屋在政策导向初期价格上扬，后期随着供给的增多而价格下滑，此时才是购买的最佳时机。

　　四、买跌不买涨　
             买涨不买跌是投资客的投资理念，虽然利润达不到最大化，但可以降低投资风险，而一般的买房自住者，房价的涨与跌其实都只是一个数字而已，而最关键的是同样的房子买的时候付了多少钱。在下跌时买入的价格肯定低于上涨时买入的价格。

　　五、看中介的表象
            向你推销房子的陌生电话少，证明市场行情好，市场上并不缺客户，这时不是买房的时候；向你推销房子的陌生电话多，证明市场行情不好，市场上买房的客户少，跟房东讨价还价的机会就多，这时才是买房的最佳时机。

　　六、学会“买预期”　
            比如哪里有一条方便的路要建，哪里会与地铁站相邻，那里要规划成全新的居住区，这些都是影响居住环境的，等规划政策落实了再买，此时已经包含了附加值价格就很贵了，而最好是在政策还未明朗之前买，但是消息的来源一定要准确。

　　七、实用最实在
             现在都说房价高，买不起房子。那么，房价降了就一定能买得起房子？未必。如今有一部分人买不起房子是人为造成的。比如说，他手上的钱本可以买个60－ 70平方米的房子，但他非要买120平方米的房子。可以买在中环，却非要买在市中心黄金地段，房子大，地段佳，固然好，但在条件不具备的时候，必须面对现实。如果求大求好，甚至通过按揭，再低的房价，对他而言，也可能是负担。
             景观越好，位置越佳，越是完美的房子越稀少，付出的代价也越高。建议普通买房者首先考虑方便、实用，不必一步到位，可分步分位。理想的房子，其实是个相对的概念，今天理想未必明天就理想。方便实用才是最实在的。
             所以，满足自己的需求就是最好的房子，买房前定好自己的目标，多比多看，入住后则不比较、不计较，心理上的平衡比任何物质上的享受都重要。

　　八、算算养房成本
           “买房子就是买生活”的口号已宣传了好多年，业内人士指出，社区越大，使用和维护成本越低。因为，买了房子不等于您可以免费享用社区所有设施和服务。会所、地下车库这些您用的时候都得花钱；大堂越豪华、公共设施越多，您所付出的费用越多；一个楼门里的户数越少，您要摊的电梯费用就越多。养房的费用，买房时不能不考虑。

《关于住宅专项维修资金交存标准的通知》(以下简称通知)于2008年6 月22日颁布实施，这是北京市建设委员会继今年1月31日《关于贯彻实施建设部、财政部<住宅专项维修资金管理办法>的通知》及《住宅应急维修工程使用专项维修资金规定(试行)》公开征求意见后颁布的费用交存通知。

    　该《通知》中明确，2008 年2月1日起签订商品住宅买卖合同(包括其他转让协议)的，首期住宅专项维修资金的交存标准如下：多层(六层及六层以下)为100元/建筑平方米；高层(六层以上)为200元/建筑平方米。

    　案例前提：房屋面积：100平方米；楼层＞6层。

   　 情形一：房屋单价8500元/平方米；

    　情形二：房屋单价10000元/平方米；

   　 情形三：房屋单价12000元/平方米(如下表)。
　
    　我们都知道《通知》之前的住宅专项维修资金交存标准是合同中明确的购房款项的2%，在实施《通知》之后，作为消费者所需交存的费用和老政策时相比，交存的是多了还是少了呢？专业人士帮您算一算。

    　针对如上数据，北京中原三级市场研究部的专业人士分析说，《通知》中的专项维修资金交存额=房屋建筑面积×100(或200)元(注：多层住宅×100元、高层住宅×200元)。老政策中专项维修资金缴存额=房屋建筑面积×购房单价×2%。

    　对两个计算公式进行比较可以得知，对于高层住宅同等面积的项目而言，购房单价×2%与200相比较，如果前者较大(即：购房单价＞10000元/平方米，如表中情形三)，则按《通知》交存的额度低于老政策下所交存的额度。

　　反之，如果前者较小(即：购房单价＜10000元/平方米，表中情形一)，按《通知》交存的额度高于老政策下所交存的额度。若二者相等，交存额度也一样(表中情形二)。

    　同时，北京中原三级市场研究部的专业人士分析说，对于六层及以下的多层住宅而言，用购房单价×2%与100相比较，即购房单价以5000为基准，得出与如上10000为基准相同的结论。

    　综上，如果相同购房面积的购房单价大于5000元/平方米(多层住宅)或10000/平方米(高层住宅)，则按《通知》交存专项维修资金的金额低于老政策下需交存的金额，有利于消费者。反之，消费者需缴纳比老政策下较多金额的专项维修资金。二者相等时，交存金额也相同。

1、两种代理方式各有利弊
     目前委托中介销售二手房一般有两种方式：独家代理方式和一般方式。据介绍，目前比较大的公司一般都倾向于同客户签署独家代理合同，小型中介则比较倾向于一般合同。一般而言，独家代理合同更能保证交易的安全性；一般合同则能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易过程中可能会存在一定的风险。
2、代理有效期宜短不宜长
     如果签了一份独家代理合同，但是房子迟迟不能脱手怎么办？这就需要在签定合同的时候约定一个有效期，在有效期内未能达成交易就可以自动解除合同。专家认为，代理有效期的时间宜短不宜长，一般以一个月为宜。
3、“跳过”中介有风险
      有一些“精明”的卖房者通过中介与购房者碰头后，为了省却一笔中介费，就会“跳过”中介与购房者直接进行交易。专家认为，这一方面是卖房客户有违诚信的表现，另一方面也增大了交易的风险，有时反而还会降低交易的效率。
4、不能签“到手价”
       据一些中介公司反映，许多客户在委托他们卖房的时候往往要求只与公司签一个“到手价”。专家认为，二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“到手价”，碰到一些不法中介的话，等于制造了“暗箱操作”的温床。
5、心平气和报房价
     近段时间来，由于半年来二手房房价持续上涨，造成不少屋主对物业期望值太高，出现了盲目开价的情况。专家建议，屋主在报价的时候一定要心平气和，客观估计自己物业的价格。
6、交钥匙要谨慎
     许多二手房房主同中介公司签定了合同后，为了避免一次次看房的麻烦，将自己的钥匙交给中介公司。专家提醒，虽然交钥匙方便了中介公司看房，但是，万一发生失窃等意外情况，责任归属问题就十分麻烦，因此合同中应有约定。
7、按约定交房
      在交易过程中，有些购房者可能会提出各种理由要求在办妥过户手续前入住。专家提醒，即使签了购房合同，在过户手续没有办妥之前，对于提前交房的要求屋主还需思量。
8、合同细节要讲清
    一些经纪人反映，有时买卖双方在成交入住后仍会在一些细节问题上有纠纷，诸如维修基金、有线电视费、电话费等等。专家认为，这主要是因为买卖双方缺乏房屋交易的经验，在交易过程中往往比较注意房款、中介费等比较大的费用，但在某些细节问题上则不甚关注造成的。
9、自售房屋有学问
     目前市场上也有一部份屋主的二手房交易并不是通过中介进行的，而是通过朋友、亲戚的介绍寻找买家。对此，专家提醒，要仔细研究二手房交易的相关政策、程序、手续等系列知识，否则很难顺利完成整个交易过程，最起码也要找一个懂行的朋友陪同。

目前二手房的持币观望情绪，并没有真正意义上的波及到北京市区四环以内的市场。“我爱我家”市场研究中心统计数据显示，2008年上半年北京二手房的交易总量与去年同期相比回落9.80%。由于交通和配套设施等影响，远郊区域的二手房交易量下降比较明显，而市区内重点商圈周边二手房交易量呈坚挺之势，其中以东城区东二环商务走廊和西四环次新房集中区域的二手房来看，在价格和交易量上都呈现出较强的抗跌性。

　　东二环新兴商务走廊，发展潜力巨大

　　东二环商务走廊是指东直门桥至建国门桥之间的环路沿线，融合了东直门商圈与赛特商圈，与CBD商贸中心相连。该区域在交通、环境及配套等方面非常成熟，在新保利大厦、南新仓国际大厦、昆泰大厦等高档写字楼的带动下区域价值不断提升。

      这一区域的目前二手普通住宅成交均价为20000元/平米左右。从交易情况来看，二手房买卖交易处于相对稳定的态势。因为周边邻近大使馆和中海油等大型企事业单位，这些企业员工构成了该区域重点置业人群。其中，“民安小区”、“东直门外大街”等03年左右建成的项目交易量非常活跃。

　　业内人士表示，在传统商业中心房产逐渐趋于饱和的状态下，新兴的发展区域将逐渐显现其巨大的房产价值潜力。另外，东二环以其保留老北京的传统生活韵味、交通四通八达等特点也是吸引众多购房者来这里置业的原因。该区域由于新房开发项目多数为商业性质的写字楼，二手住宅成为最主要的供应房源，因此，尽管市场观望情绪浓厚，这里二手房交易情况仍比较乐观。

　　西四环房价理性涨幅，次新房较多

　　西四环区域的二手商品房交易均价在14000-16000元/平米，目前，该区域二手房交易均价与年初房价相比总体稳重有升。其中次新二手商品房价格上涨在3-5%左右。以“金雅园”为例，由于其社区成熟，区域内便利的交通、完善的配套设施等因素，交易异常活跃，房价也比同一区域的其他房源每平米高出500-1000元左右。

　　从交易情况来看，由于西四环区域的2000年代以后的次新房较多，因此交易量相对稳定。如“美丽西园”、“美丽经典”、“金雅园”、“曙光花园”的100-120平米的二居室的交易量较大。业内人士认为，西四环二手房在2007年房价“疯长”期一直处于理性增长范围，不存在明显的房价虚高泡沫，因此，在楼市进入调整时期，二手房价依然坚挺。同时，西四环二手房交易量保持稳定的原因还在于，该区域具有成熟的交通和配套设施，吸引了众多购房者来这里置业。

　　在楼市整体观望的情绪下，选择具有较强区域发展潜力和非传统热点区域的二手房抗跌性较强。在房价理性涨幅的同时，其配套和生活环境也更加宽松，是现阶段置业的最佳选择。

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http://esfang.house.sina.com.cn/news/info.php?id=7579

对木有房又打算买房的人们太有帮助了，坚决帮顶

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