目前二手房屋整个交易流程中比较容易出现问题的地方主要在签约中。在此，提醒消费者在二手房签约时提前把关，注意『四戒『。

       『一戒』：    确认房主身份是签约的保证按照正常的交易流程，买卖双方在签订合同前首先需要检查签约主体的真实性，对于买家而言，最主要是核实房主的身份，以防止有些不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈，一旦签了合同，很容易落得“财房两空”。因此鉴定业主证件的真实性和业主身份的真实性是签订买卖合同的首条戒律，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为中间担保的情况下，这个问题更需引起注意。经纪公司必须有责任由其在中间验证双方的真实身份、确认房屋产权无纠纷，对双方行为进行制约。

       『二戒』：未明确买卖双方违约责任
        多数消费者对于买卖双方的违约责任能够重视，但是并不能保证将之一一落实到字面合同上。虽然双方在订立合同时，主观上都希望能够履行义务，顺利完成交易，可是因为房产交易复杂且金额较大，因此有时会出现意想不到的状况，而导致违约行为的产生。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间。

       『三戒』： 未明确付款和过户时间
           在交易流程中，由于买卖双方都具有一定的规避风险意识，形成了“卖方不愿先过户，买方不愿先付款”的交易现状，因此在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款，这两部分在不同时间段支付给房主，并且买方的注意力会放在“交钱后何时可以过户”的问题上，因此，双方一定要在合同中明确付款时间、金额以及过户时间，并且将违约责任注明。

       『四戒』： 费用交接时间未在签约中明确买方在买卖过程中，还要了解清楚交易的房屋是否有遗留问题，其实二手房屋本身的附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，以何时点作为水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接时间，时点的明确是清晰划分责任的关键。如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明，避免暂时“雪藏”的欠费日后成为买方一笔额外的成本，合同中如果没有具体条款约束，很容易日后导致纠纷。

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顶了再看...........

  二手楼盘的小区或周边配套多数比新房成熟，出行购物方便

　　目前，价钱较为实惠的一手楼均离市中心比较远，出行状况要等日后公交或地铁网络完善后才能有所改善。相比之下，大部分二手楼的小区已发展多年，有些甚至在市中心繁华地带，周边各项生活配套和教育配套都相当完善，交通四通八达，居民出行都十分方便。

　　一手楼盘源少，二手楼选择多
       特别是名校区楼盘紧缺，买二手楼入户者众多)像老城区这些市中心繁华路段，土地资源珍惜，可开发的地块不多，近年来推出的一手新货货源不多，因此选择多、位处市中心繁华商业地带或者成熟居住社区的二手房成为购房者心目中的 “香饽饽”。尤其是部分名校附近,房子有一大卖点．

　　二手房一般带装修、家电等，即时收楼且节省开支
       目前，大部分在市面放盘的二手房均是有一定楼龄的房改房单位，之前的业主以自住居多，一般都带有装修，而在前业主搬走的时候为节省搬家费用，有时会把一些用旧的家电或大件的家私留下，买家可以根据自己的需要处理这些物品，对于部分刚出来工作没多久、手头不太宽裕且有供楼压力的购房人士而言，正好可以合理利用这些物品，节省一些生活开支。另外，像部分一手房，买家购买后必须等上一段时间，等发展商交楼后才能入住。而在入住前，大部分首次置业的买家只能租房栖身，这段时间的租金支出也是一笔不小的费用，而二手房一般都可以即时收楼，买家在很短时间内就可搬进去住，能节省不少开支。

　　收楼后消除了很多繁琐的细节
      二手房在收楼后，一般能省却不少一手楼收楼时必须办理的很多烦琐的手续和细节。据了解，一手房的发展商一般都会为住户预留有线电视、电话等接口，但在业主入住后必须亲自到有关部门和小区管理处开通才能使用。而二手房的煤气、水电、有线电视、电话等都是现成的，不用新业主再四处奔波办理，或者等有关部门来安装。

　　个别高档楼盘，二手物业有价格优势
      从第三季度的统计数据看出，不少区域的高档楼盘的售价都高居不下，而这些豪宅的环境和地理位置都是不可复制的．

　　新房质量难以即时检验，二手房的优劣能清晰展现
      购买一手房，不少人都非常头疼收楼时的细节和技巧，一旦把握不好，可能在入住之后才发现一些楼宇的质量问题，如水管堵塞、墙身渗漏或墙面裂缝等等。就算很多弊端没有立即显现，也会在入住后的头一两年逐渐暴露，如新房第一年住，天气回南的时候墙上会大汗淋漓，这时业主便要费心去处理。相比之下，二手房就不存在这个问题，一般经历了三年左右的楼宇，本身在装修工艺和楼宇质量方面的毛病就很容易就洞穿，完全展现在买家的面前，就算重新装修也难以掩饰。

　　二手房一般比较产权清晰，也可以随时转让
      今年新政实施以来，预售物业禁止转让，由于市场上很多新房都未有房产证，而二手房的产权一般比较清晰，因此小投资者在购买二手房产后可以根据市场状况随时转让物业，赚取利润。

　　买二手楼则邻居方面有优势
       在大家的日常生活里，良好的邻里关系对于居住环境长期安宁和社区和谐有重要作用。在选购二手楼时，小区、单位的邻里关系已经很显而易见的，俗话说：千金买屋，万金择邻，新房由于很多户都没有入住，对于住户的质素都比较难找到机会观察。

[ 本帖最后由 彩虹2008 于 2008-7-11 15:31 编辑 ]

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记者昨日（7月9日）从光大银行了解到，该行提高了房龄在20年内二手房的贷款成数，90平米以下的房屋，贷款成数由原来的“可贷到评估值的七成”提高到现在的八成。

    　据专业贷款服务机构“凯盛经略”贷款专家介绍，光大银行之前只对5年内房龄的二手房发放八成贷款。“2003年之前的二手房贷款都是七成。”该专家表示，按照原来的规定，贷款成数受房龄严格限制。此次调整降低了房龄对于贷款成数的影响，无形中降低了对购房人首付的要求，对于很多贷款人来说是个利好。从昨天开始，凯盛经略的业务开始按照新的标准执行。

    　另据某银行个贷审批部人员透露，对于银行的贷款而言，住房贷款的回报率还是很高的，任何银行都不会轻视这一业务。当贷款萎缩时，银行需要通过自身的调整来吸引贷款人，为了增加房贷业务量，银行降低利率的举措也是正常的。据了解，多家银行房贷利率的调整也在酝酿之中。