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买卖双方直接交易二手房签订买卖应注意的合同条款！


二手房交易的买卖合同一般都是由当事人自己协商议定，因此买卖双方当事人在议定合同时，就必须极为谨慎，在合同中有哪些条款是必须注意的呢？
　　一、当事人的名称或姓名、住所：主要是指当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。
　　二、标的：本合同的标的，就是双方欲进行买卖的二手房，这是本合同的关键，一定要明确约定。
　　三、价款：这里也是很主要的内容，主要写明总价款；付款方式；付款条件；如何申请按揭贷款；订金；尾款等。
　　四、履行期限、地点、方式：
　　这里主要写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；配合与协调问题；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。
　　五、违约责任：这里主要说明哪些是违约情形；如何承担违约责任；违约金、订金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或订金的选择适用问题。
　　六、解决争议的方式：这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。
　　七、合同生效条款：双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。
　　八、合同中止、终止或解除条款：按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。
　　九、合同的变更与转让：在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。
　　十、附件：在此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。
　　最后要特别提醒您的是，为了保证交易过程的顺利，建议您还是找一些有品牌有资质的专业公司进行咨询或是委托，以免浪费不必要的财力、物力。

二手房交易中需评估的5种情况


房地产评估不是二手房交易的必备程序，一般情况下，二手房的买卖价格只要双方协商确定，房地产管理部门就会据此登记过户，只要以下几种情形发生时需要评估:

　　(1)二手房价格明显过低时需要房地产评估
          二手房交易价格的多少与所缴纳的税费是相关的，买卖双方当事人为了少缴税费往往向房地产管理部门申报其成交价格时低报、少报，房地产管理部门如果认为该价格明显低于房地产价值，交易双方又不愿意调整的，就会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的二手房进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。

　　(2)买卖双方认为有必要时需要评估
          交易双方为确定合理的交易价格，也可以委托评估事务所进行评估，作为交易价格的参考。一般情况下，买卖双方都能自行确定交易价格，但如果有一方或双方对交易的二手房的价格没有概念，如境外人士或外地人，对国内或当地的房地产市场不了解，又不相信对方的报价或中介机构的评估，也往往要自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。

　　(3)进行房地产保险时需要房地产评估
          房地产保险评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。

　　(4)申请抵押贷款时需要房地产评估
          向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保。有些购房人为了少付首付款而多报二手房交易价格，高于实际价值的价格对贷款银行来说有很大风险，因此，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价。有些借款人为了能比较顺利的贷到款项，证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。申请公积金贷款的借款人，银行会要求其进行评估。

　　(5)发生房地产纠纷时可能要进行评估
          例如二手房买卖合同签订后，一方以价格过高或过低而显示公平为由发生纠纷，一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

　　据千顷家园市场研发部调查，近几个月，各地政府采取了一系列的举措来促使楼市回暖，恢复楼市信心。

　　举措一：调整公积金。购买首套自住商品房申请住房公积金贷款的首付房款比例下调。比如，有些二级城市将首付房款比例由目前的30%调减为20%。

　　举措二：减免契税，降低购房成本。这是地方政府为恢复楼市信心的一个有利举措。各地相继出台了减免契税，推行货币补贴及降低准入门槛等一系列的积极购房政策，以期市场尽快步上健康的轨道。

　　举措三：贷款期限适当延长。有地方政府出台政策，将商品房公积金贷款年限提高至30年，二手房提高至20年；贷款最高限额也相应的上调，并将商品房首付款比例底线降至20%，二手房降至30%。

　　千顷家园信息研发部认为，这一系列的政策出台，是政府部门对长期持续的低迷楼市做出的积极反应，这对刺激楼市消费，促进楼市稳定和谐发展非常有利。

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谁能拨开楼市迷雾？？？
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一般因素
      即随时随地都在起作用的因素，它的作用虽不明确，却起着基础性的作用。这样的因素随处可见。例如：大城市人口多密度大，小城市人口少密度小，同样的房子大城市肯定更贵；“成功人士”汇集的社区，肯定比工业区的职工社区，房价要贵得多；家庭规模不断缩小，能更好的保护个人隐私的房型肯定比公共宿舍式的房子好卖；这些都是与人口相关的社会因素的影响。

　　此外，心理因素也会影响房价。例如，人们普遍的喜“8”厌“4”，房子沾了“8”字，身价凭空高一截；房子沾了“4”字，就只有受点委屈了。
　
　　区域因素
      就住宅的区位而言，二手房价格与区位质量的优良程度显然密切相关。考察区位质量，建议应从以下方面着手：

　　1、气候条件：阳光是否充足、空气是否清新。

　　2、居民素质如何：它决定了购房者将与哪些人交往。
　
　　3、街道与交通状况：如晚上是否有路灯、晴天是否一地灰，雨天是否一地泥、交通是否方便等。

　　4、基础设施与公益设施状况如何：如住家附近是否有幼儿园、学校、医院、银行等。

　　5、商业网点是否齐全：如购物是否便利。

　　6、住宅布局是否合理：如楼与楼之间的距离是否宽阔，不要因为狭窄而相互妨碍等。

　　个别因素
      影响二手房房价的个别因素可以从如下方面考察：二手房的结构，是钢筋混凝土或混合结构，还是砖木结构？结构不同，造价就不同；使用年限不同，价格自然也不会相同。二手房的式样、设备、质量、装修等勿需多言。需要强调的是，所谓质量至少应包括三个层面：设计质量、建筑质量、原屋主的使用质量。对于二手房而言，使用质量直接关系到成色、保养等问题。

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　　2008年的奥运月已经过半，在大家关注的焦点都集中于奥运赛事的同时，京城中高档二手商品房市场呈现怎样的姿态呢？奥运会的召开对京城的楼市又有何种影响呢？北京中原三级市场研究部的专业人士帮您分析。

　　1.奥运前半月京城中高档二手商品房成交量下浮19.86%

　　据北京中原三级市场研究部的统计数据显示，京城中高档二手商品房2008年8月1-15日的买卖成交量环比2008年7月同期有19.86%的下浮，同比2007年8月同期成交量有23.56%的下浮。

　　究其原因，北京中原三级市场研究部的专业人士认为，首先是从去年底开始的观望情绪在2008年8月达到白热化的阶段，准购房者已经观望了大半年，在这期间虽然京城部分楼市的价格有微量的下浮，但仍然距离消费者的价格底线有所差距，因此他们仍然保持观望的状态，期待奥运会后京城中高档二手商品房价格的走势明朗化；其次，由于备战奥运会的需要，京城从7月中下旬开始实施汽车单双号行驶的交通限行措施，同时加大了公交安检力度，这种种都限制了一部分准购房者看房热情，表现为带看房量的下降；最后，8月8日，奥运会的盛大开幕，吸引了绝大多数人去关注这场在京举行的百年盛事，每天的奥运赛事成为人们关注的焦点，而本来观望情绪就浓重的8月继续上演着“观望”的一幕。如上的种种原因导致8月上半月京城中高档二手商品房买卖成交量的下浮。

　　当然，即使有所下浮，我们也不可忽略8月份上半个月中高档二手商品房的成交量的存在。据北京中原三级市场研究部的专业人士分析说，8月份上半个月的成交客户，多来源于前段时间一直对房地产市场极其关注的人群，他们通过一个月，甚至更长时间对房地产的关切，在8月份终于看到房价的下浮，而且正好处于自己可以接受的价格水平范围，从而达成买卖的协议。但同时我们也注意到，刚刚才开始“入市”的准购房客户，面对如今的楼市价格仍然会认为有些高，从而继续保持观望的态势。这也是在新形势下京城中高档二手商品房市场出现的新特点。

　　2. 奥运前半月中高档二手商品房买卖房源下浮30.6，需求客源上涨29.5%

　　在买卖成交量下浮的同时，据北京中原三级市场研究部的统计数据显示，2008年8月1日-15日中高档二手商品房的买卖房源量环比2008年7月同期有30.6%的下浮，相反，2008年8月1日-15日的中高档二手商品房客源量有29.5%的上涨。针对该数据，北京中原三级市场研究部的专业人士认为，随着8月份奥运会的召开，一直处于观望情绪中的准购房者开始蠢蠢欲动，之前一些“隐性”的购买者也开始凸显出来，虽然仍然在等待奥运会后京城中高档二手商品房价格的回落及走势明朗化，但不可小视的需求量已经开始出现上涨的趋势。

　　而从年底楼市清冷期延续至今的不够活跃的京城中高档二手商品房市场也促使一部分业主心理价位的松动，以稍低的价位出售房产，表现为京城二手楼市价格的下浮。据北京中原三级市场研究部的统计是数据显示，京城中高档二手商品房的7月价格环比6月下浮了0.56%。受到这种降价因素的影响，很大一部分业主认为此时不是出售的最佳时机，从而转售为租，因此在8月表现为买卖市场房源量环比的下浮。

　　综上，北京中原三级市场研究部的专业人士认为，随着奥运会的召开-持续-接近尾声，京城中高档二手商品房市场的买卖价格将探底并明朗化，京城楼市的需求量也将逐渐的集中放量，而需求量的集中出现也必将促进二手楼市价格的上涨。当然，经过今年上半年政府对京城房地产市场的宏观调控以及市场自我调节的完善，京城中高档二手商品房价格将呈现稳定变化的态势。

购买二手房时应该掌握的六个基本原则


　　第一，地理位置是关键。
　　地段好坏，决定房屋未来的升值潜力。购买二手房用于纯居住的人群，可以尽量选择那些离车站、地铁较近，周边商业氛围较完善的区域买房，这样上、下班较便利，而且买菜、购物等也会十分方便。购买二手房长期投资的客户人群，最好选择在商圈成熟、地段较好、交通便利的区域买房，因为随着商圈的不断成熟，其二手房价值也会充分体现出来。如果房屋业主以租代售的话，其投资回报收益也将较为可观。

　　第二，房屋质量看周详。

　　房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素。目前，北京的二手房市场以上世纪80年代的房屋居多，由于年代建成较久，使用时间较长，因此可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板经常渗水、防水防火性能较差等状况，购房者应注意这些因素。

　　第三，户型面积要选好。

　　上世纪80年代期间的二手房普遍户型面积较小，且通风采光也有其局限性，而上世纪90年代以后建成的房屋户型开始逐渐合理化。因此，购房者要考虑自己更看中哪一方面，首次置业者可以选择那些户型小、总价相对较低的二手房，白领、上班族则可以购买那些户型相对较宽敞的二手房。

　　第四，房屋产权验仔细。

　　二手房交易过程中经常出现因产权不清导致的纠纷，因此了解清楚房屋产权状况十分重要。首先，弄清楚产权证上的房主与卖房人是否为同一个人，并要求卖方提供合法证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。其次，确认产权证所标注的面积与实际面积是否相符，向有关房产管理部门查验所购房屋产权来源与其合法性。再次，确认产权的完整性，查验房屋有无债务负担，有无房产抵押，包括私下抵押、共有人等。

　　第五，物业杂费看真切。

　　算算居住费用水、电、气的价格，并了解这些费用如何收取，是上门代收，还是自己去缴。看看所购买房屋的物业管理费收取标准是多少；小区是否封闭，保安人员的数量和责任心如何；小区绿化工作如何；了解物业管理公司提供哪些服务。自驾车族还要查看其车位的费用。如果购买的是高层塔楼，还需观察电梯的品牌、速度及管理方式以及如何收费等。

　　第六，邻里是否很和睦。

　　邻里之间是否和睦，关系到购房者日后的居住生活状态。购房者可通过衣着和生活规律判断小区居民的社会层次，拜访楼上、楼下、左右的邻居，了解他们在此居住是否顺心。这样，既能提前与邻里日后相处打好基础，也可知晓整体居住氛围与自身需求是否相符。