我们一起来探讨、学习买房中的经验！！！

[size=6][color=Black]我们一起来交流买房中的经验，欢迎有买过房的朋友贡献出你们总结的成功与失败，让现在买房的人能少走弯路，我也会把从事近六年的二手房沟通经验、以及过户交易的费用如何计算和贷款如何办理、贷款多少等一些基础知识及一些交易环节的技巧和风险陆续的告知需要买房的朋友们！[/color][/size]

[[i] 本帖最后由 彩虹2008 于 2008-6-30 20:54 编辑 [/i]]

:sun: :sun: :sun: :sun: :sun:

四因素阻拦房价大跌？？？

　　针对我国目前的房价水平，主流的观点是比较一致的：偏高！从普通百姓的实际感受上讲，肯定是高了；从经济学上分析，我国的房价收入比早已超过10：1，远远高过国际水平，资源配置出现畸形；从政府态度上看，官方也认为增长偏快。今年一季度，全国70个大中城市房屋销售价格上涨了11％，涨幅比上季度高 0．8个百分点，不仅同比增幅较大，环比亦呈上涨之势。   

　　这事儿可就有些奇怪了，既然多方都认为房价偏高，那么为何中国的高房价却迟迟降不下来？即使眼下已有深圳、广州等个别城市有所下跌，那么接下来这些城市会出现大跌吗？  

　　不少人都在热切地盼望中国房价大跌，最好是像股市一样从6100点跌到3000点。但我认为这只是一厢情愿。中国的很多事情都有自己的逻辑，就像我国的住房私有率已高达83%——世界最高水平之一，但国人购房的热情依然旺盛，这跟西方国家住宅消费高潮期的情形完全不同。这种与国外经验不同的种种逻辑，可以套上“中国特殊的国情”这顶帽子。

　　首先是政府因素。近几年房地产宏观调控的重点之一是房价，但诸多文件一而再、再而三是表示其目标是“稳定房价”，既忧虑房价过快上涨，又担心房价大跌。要解释这种态度并不复杂，房地产业从1997年被国家列为拉动经济和内需增长重点产业， 2003又被明确列为支柱产业，而且房地产业还能带动建筑、建材、装修等几十个行业。因此房价大跌，必然导致行业增长趋缓，从而拖累国民经济增长。目前美国房价大跌，美国经济也正衰退。而我国市场化程度明显低于发达国家，政府有足够的能力和操作空间干预经济运行。

　　其次是银行因素。美国次级债危机让华尔街一地鸡毛，甚至如贝尔斯登这样的大银行都无奈被人收购。但这种情况绝不可以发生在中国，从客观上分析，我国目前不存在大量的次级房贷，也基本上没有房贷证券化产品；从主观上分析，我国的银行体系与发达国家不同，国有资本依然主导着金融市场。现阶段，房地产贷款在银行贷款结构中举足轻重，假若我国房价出现大跌，不仅大量开发商资金链断裂，留一堆坏帐给银行（如1994年海南房价泡沫破灭时），而一向被视为优质贷款的个人房贷也将出现大面积坏帐，虽然不会像美国的部分机构累及破产，但足以使银行伤筋动骨。既然是国有银行在控制房地产信贷市场，那么在政府的强力支持下，绝不会坐视房价大跌。

　　第三是业主因素。这条猛一看有点荒谬，老百姓不是都在盼着房价崩盘吗。其实未必，83%的住房私有率意味着大部分中国城市人口都有房子，他们对房价的涨跌心情各有不同。有调查表明：已经投资或投机性购房的群体铁定希望房价上涨，有二套以上私房的家庭也不希望房价回落，有一套私房暂无改善需求的家庭希望涨的心态略强于跌，有一套私房但有改善需求的希望跌的心态略强于涨，无房群体当然希望房价大跌。在房价上涨期和平稳期，这种业主怕跌的表现并不强烈。但一旦房价大跌，立即就会成为社会问题。上海曾经出现大规模的退房潮，其中典型楼盘如大华水岸蓝桥，业主最终告到法院，甚至惊动国家有关部门来上海调研。

　　第四是开发商因素。这条理由就更充分了，只要资金链尚未面临断裂的危险，开发商是不会主动大幅下调房价的，至于在这波楼市调整中率先在全国许多城市降价的万科，也多在10%左右的降幅，上海的几个楼盘只降了5%，立即顾客盈门，快速出货，根本没必要继续下调价格。另外，即使某些急于回笼资金的开发商愿意大降价，也有心理负担——害怕前期业主闹退房。还有，目前我国房地产开发企业分化加剧，即使部分中小企业因为市场低迷而混不下去了，也很容易把项目或土地拱手卖给大型开发商，或许比以跳楼价把房子卖给散户更方便、省事、划算。

学习................

转贴；有用观之// 你明了的室内风水常识吗？

为什么有的人挣了很多钱却总是钱留不住？为什么有的夫妻总是吵架？为什么有的人总感到身体有小病？为什么有的人感到做什么都不大顺利，事业上多遇小人作梗、阻滞重重、危机四伏、举步维艰？……其实说到底是家居风水或者办公场所的风水出现了问题，就是风水能量场对人的影响。  
        不同的居室或经营场所,不同的房型,不同的周边环境,都会产生不同的风水能量场,这些不同的能量场会对居住者或经营场所产生明显的或吉或凶的影响,有的也许当时看不出什么影响,等流年一到就会有吉凶到来,好的风水环境可以极大的提升人的综合运势：事业成功、生意兴隆、身体健康、消灾避难、驱除疾病、夫妻和睦、旺家旺财……  
　　  比如，办公室是非常重要的场所，每天你都要在那里待很久，很多重大决策，要在那里作出。其实很多事，只是一念之差，结果却是天壤之别。  
　　  好的风水，即好的环境，会有利于你保持良好的状态，做出正确的决策。风水即环境，环境即风水。所以，我们要对自己的环境讲究一些，对身边的东西讲究一些。下面郑博士继续就最参见的室内风水以简单介绍，希望能引起大家的重视。  

　　富贵竹  
     室内绿色植物摆放要讲究方位和品种―――在风水学的应用中，植物常被用作趋吉化煞，因此不同的植物被赋予了不同的含义。植物与花卉不仅仅只有食用与观赏的价值而已，它们亦象征着生命与心灵的成长与繁荣。它们可以降低你的压力，提供你自然的屏障，让你免受空气与噪音的污染。  

　　发财树  
　　室内可摆放宽叶植物比如富贵竹、发财树等，象征生机勃勃、制造氧气，对居室有益。不必强求四季鲜花，但必须常绿常青，如有枯萎，则需常换，令居室更具活力。  
　　善用植物可以有效刺激风水。将植物摆设在房间或家里皆可活跃八卦里的八大人生欲求。将植物放置在东方，代表着拥有家庭与健康，在五行中属木行将植物放置在东南方，代表着拥有财富与成功，在五行中　属木行﹔将植物放置在南方，代表着拥有声誉与学识，在五　行中属火行﹔将植物放置在北方，代表着拥有事业，在五行中属水行。  
　　然而，因为木行会破坏中心，且与金行相克，所以应避免将植物放在西南、东北以及中间位置，当然，也要避免放到金行的方位－西方与西北方。  
      电器物品摆放要符合五行――电器的范围很广泛，但是电器的摆放要符合五行，这样我们才会感到舒适。比如厨房内的电器物品，冰箱不能与炉灶相对，炉灶两旁不宜被水龙头和冰箱围攻，水龙头不能相对炉灶，电饭煲、电水壶亦不能与水龙头相对，以免形成水火不容之势，否则会在事业上、人际上产生一定的阻滞。  

　　室内镜子要合适―――如果室内面积不大，那么房间里的家具不宜太大，悬挂的镜子也不宜太大，这都是保持均衡方面来考虑的。另外，无论房间住人与否，房内的门窗应做到常开常闭，令气势流动，空气更新，做到“流水不腐，户枢不蠹”。同时，大门门缝不可过大，免得泄财气。如果室内长时间不住人，那么镜子一定要用布蒙起来，因为镜子是属阴性的物体。  

　　室内灯具的选用禁忌―――任何房间都需要灯具，灯是每间屋的必须品。从风水学老看，灯具也有生旺作用。因为风水学上光线可以引财，要趋旺财运，引财入屋，首先是门口的玄关位，宜在玄关处装上三盏、四盏或九盏灯(一盏灯有三、四或九个灯头亦可)，以收旺财之效。 但是要特别注意吊灯的使用，因为吊灯容易诱发其他室内气场的变化。  

　　沙发最好摆放在对角位―――沙发亦是现代社会室内必备的东西，把沙发放在家中财位，使家人坐在其中，吸纳财气。财位可选大门的对角位，在此放置沙发最为恰当。沙发最忌讳的摆放是背靠窗户，最放心的摆放是沙发背靠墙，这样坐在上面的人才能背有靠山好办事。  

　　由上可见，室内风水除了流年方位要注意之外，也要注意室内本身格局的布局！只要按照位理学基本原理，去用心布置一个室内风水格局，就能让你一整年无往而不利。

防忽悠！！！

绝对不能听信任何人的劝言，一定要按自己的实际情况及各种需求条件买房！
      中介：为了成交绝对会说房子没问题，好！
      一起看房的其他买房人：他说的话很可能全是为让你听才说的『托』
     自己的朋友：为了你的信任，不说不行，说了也怕不行；所以你认为，没问题的；他都会放大追究，一个是表示他真心给你把关，另一个就是推责！

转贴//北京二手房 买卖双方“掰手腕”

相对于新房的打折，二手房市场则显得十分平静，不仅营销策略平淡无奇，就连价格都停滞在上个月的水平。不过业内人士却认为，这种平静的背后，是买卖双方在暗中较劲。
          北京房地产中介机构的监测数据显示，1到5月，北京二手房成交量为 29397套，与去年同期相比下降了9.8%；由于观望情绪蔓延，买卖双方僵持的局面还在继续。同时，二手房交易均价在5月份也处于“滞涨”状态。多家二手房经纪公司显示的交易价格环比增幅在0.3-0.7%左右，有的公司成交均价环比还出现了2%以上的跌幅，成为今年以来的首次下跌。记者了解到，受到需求持续下降的影响，很多业主特别是150万元以上高档二手房的业主，已经开始接受税费买卖双方各半等变相降价条件，甚至同意让价。
         顾云昌说：“(大家对房地产的)预期有许多不确定性 现在的整个的市场观望的情绪比较多 但是刚性需求还是存在的 应该说这样的市场是处于理性回归的市场。”

签约时：掌握“四大戒律”

　　一戒：未确认房主真实性。

　　买卖双方在签订合同前首先需要检查签约主体的真实性，对于买家而言，最主要是核实房主的身份，以防止有些不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈，一旦签了合同，很容易落得“财房两空”。

      二戒：未明确买卖双方违约责任

　　多数消费者对于买卖双方的违约责任能够重视，但是并不能保证将之一一落实到字面合同上。虽然双方在订立合同时，主观上都希望能够履行义务，顺利完成交易，可是因为房产交易复杂且金额较大，因此有时会出现意想不到的状况，而导致违约行为的产生。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间。

　　三戒：未明确付款和过户时间

　　在交易流程中，由于买卖双方都具有一定的规避风险意识，形成了“卖方不愿先过户，买方不愿先付款”的交易现状，因此在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款，这两部分在不同时间段支付给房主，并且买方的注意力会放在“交钱后何时可以过户”的问题上，因此，双方一定要在合同中明确付款时间、金额以及过户时间，并且将违约责任注明。

　　四戒：未明确费用交接时间

　　在买卖过程中，买方还要了解清楚交易的房屋是否有遗留问题，其实二手房屋本身的附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，以何时点作为水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接时间，时点的明确是清晰划分责任的关键。如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明，避免暂时“雪藏”的欠费日后成为买方一笔额外的成本，合同中如果没有具体条款约束，很容易日后导致纠纷。

等额本金还款法

每月归还相等的贷款本金，同时归还当月应支付的贷款利息，适用于每月有固定收入，同时希望还款金额逐步减小的客户
        优点                                                          缺点
1：每月归还相同本金                                    1：前期支付的本金和利息较多
2：月供递减                                                2：不适合年轻人或没有一定积蓄的人
3：总体利息负担较轻

等额本息还款方式（“双周供”）

等额本息还款方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。
              深发展银行的“双周供”还款：“双周供”是指将贷款还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。选择“双周供”后，由于银行每两周扣款一次，客户还款率提高了，银行帮客户节约了贷款本金的使用，因此客户负担的利息减少了，还款期限也缩短了。

请问LZ一问题，我想在北城5环买一套二手房，最近也在看房就不知道那个楼盘比较好些！您能给点好的建议吗？谢谢！

楼主对北五环了解吗？怎么不说话了！

回复 #11 武当 的帖子

北五环周边不知道你能接受的总价是多少？民宅好些的次新房就是北苑家园地区的了，80p的两居在80w到110w不等，立水桥地区也不错，有明天第一城（约11500）东辰（约9500）佳运园（约9800）等可供选择！

谢谢LZ我跟中介看过一套东辰小区的房子84米75万房子感觉还行就是首付不够您这有别的便宜的房子吗？我的首付在18万！

:rose: :rose: :rose:

回复 #14 武当 的帖子

你看得这套东辰小区房性价比应该是不错的，与奥运后花园一河之隔，距5号线和13号线换乘站也很近，有升值的潜力！如果不行建议你考虑一下燕城苑小区，5号线天通苑北站向东两站地，那的也是板楼，户型也不错，18w的首付应该没问题！祝你买到合适的二手房！

LZ你是中介否？？～～～～～～～～～～这么专业～～

回复 #17 blair1983 的帖子

任何一个行业，都会有这样或那样的人，从业六年来一直用我的良心、诚心和信心在为自己能拥有更多的朋友们在努力！！！

:rose: 谢谢LZ！您能小窗给我发几套合适的房子吗？:v:

LZ说的燕城苑具体位置在哪呢？交通方便吗？